Desde El Seguro en acción te deseamos, querido Jorge, una pronta recuperación. Sustos nos da la vida.
El Productor Asesor de Seguros Jorge Tarling comenta un siniestro en el cual un consorcio de propietarios fue condenado a pagar por los daños producidos por la inundación generada por un caño taponado.
El caso
Una empresa concesionaria de automóviles demandó a la compañía de Aguas por los daños y perjuicios producidos a raíz de una inundación recurrente de efluentes cloacales ocurrida entre 2001 y 2003 (en tres oportunidades, una por año) producida por el desborde de los baños y las rejillas de la planta baja del local donde trabajaban.
Posteriormente la demandada citó como tercero al Consorcio de copropietarios del edificio que plantearon una excepción de prescripción, sin embargo el juez de la causa rechazó la excepción aunque finalmente también rechazó la demanda con costas.
Fue en el caso “Espasa SA c/ Aguas Argentinas SA s/ daños y perjuicios”, donde la actora apeló el pronunciamiento sin cuestionar que la demandada no tuviera responsabilidad, sin embargo enfocó su apelación en la responsabilidad del consorcio que había quedado acreditada de las pericias realizadas en el expediente, donde el dictamen concluyó en que las inundaciones se produjeron por las cañerías tapadas siendo su obligación brindarle mantenimiento.
La responsabilidad del consorcio que había quedado acreditada de las pericias realizadas en el expediente, donde el dictamen concluyó en que las inundaciones se produjeron por las cañerías tapadas siendo su obligación brindarle mantenimiento.
Una vez ante la sala III de la Cámara Civil y Comercial Federal, los magistrados Fernando A. Uriarte, Guillermo Alberto Antelo y Eduardo Daniel Gottardi coincidieron en que el dictamen del perito ingeniero era determinante para la causa porque explicó que el taponamiento del único desagüe cloacal interno del edificio fue el que produjo que los líquidos subieran produciendo los daños, ya que los desagües externos no estaban tapados y la lluvia no había tenido incidencia en el siniestro.
De tal forma, para la Sala, el consorcio no había tomado a tiempo las medidas necesarias para evitar lo ocurrido (como hizo luego del hecho al crear un segundo desagüe) por ello su negligencia en el caso al incumplir su obligación de mantenimiento generaba responsabilidad. Por ello se hizo lugar al daño emergente cuyo valor se cuantificó en $15.600 como suma aproximada a lo gastado en reemplazar el parquet, limpiar las alfombras y una segunda reparación parcial del piso, desestimándose el lucro cesante por dejar cerrado el local por 55 días ante la falta de pruebas para determinar el monto del daño. Todo ello más intereses a tasa activa desde el día del hecho (2001).
ANALISIS DE JORGE TARLING
Analizando el caso, desde la optica del seguro, debemos aclarar primariamente que no se trata de un caso de inundacion. Tecnicamente son danos generados por una obstrucción de una caneria comun, por falta de mantenimiento preventivo, que genera un desborde, produciendo ulteriormente daños a las partes exclusivas de los consorcistas.
Avanzando más en nuestro expertise, al encontrarnos frente a daños a terceros, y que excede a las partes comunes, la solucion asegurativa para que machee con el evento del fallo comentado, es la cobertura de Responsabilidad Civil, que incluya el adicional conocido en el mercado como rotura de canerias. Este adicional revierte la exclusion en las condiciones generales especificas de Responsabilidad Civil. Una de las compañias lideres del mercado, ofrece el siguientes alcance para cubrir el caso, a través del comentado adicional. Comparto taxativamente la cláusula que regula la misma:
CLÁUSULA 5 – ROTURA DE CAÑERÍAS: Contrariamente a lo establecido en la Cláusula 3 Inciso e) de las Condiciones Específicas de Responsabilidad Civil se amplía a cubrir la Responsabilidad Civil emergente de la acción directa del agua, únicamente cuando sea causada por filtración, derrame, desborde o escape como consecuencia de la rotura, obstrucción, falta o deficiencia en la provisión de energía o falla de la instalación destinada a contenerla o distribuirla, incluyendo tanques, cañerías, válvulas, bombas y cualquier accesorio de la instalación del edificio asegurado.
La clase de eventos que tratamos, diría que son los de mayor frecuencia en los consorcios, y se incrementa la posibilidad, ante PH de cierta antigüedad. Es un instrumento aliado clave para acompañar al administrador, en la resolución financiera que demanden los perjuicios originados por este tipo de eventos.
Trayendo algún caso de nuestra experiencia, hemos tenido algún siniestro de daños millonarios. Es fundamental recabar toda la documental, que acrediten los daños, su alcance, y atacar rápido el problema. El agua y la humedad avanzan y buscan su curso. El contar con este instrumento que brinda el mercado de seguros, permite atacar rápidamente sus consecuencias, y evitar la magnificación de los daños. Es muy importante concientizar al administrador para que sea proactivo, para que también la suma asegurada de póliza mantenga entidad contra el impacto del evento dañoso. Algunas companías, cuando el origen del daño proviene de desagües cloacales o pluviales, establecen límites de suma asegurada.
Para cerrar, trayendo un pensamiento del colega Mariano Durlach, ante el abordamiento de un analisis de los riesgos emergentes de un consorcio, debemos tener abordamiento de arquitecto, y no de «inmobiliaria». Es decir, ir desde la necesidad hacia la construccion de la solucion a medida, y no desde la solucion hacia la necesidad. Es un cambio de óptica, que es muy necesaria, para calibrar los esquemas de transferencia de riesgos asegurables, para establecer un verdadero «traje a medida» o «Taylor Made».
Daños a partes comunes
Hasta acá tratamos el evento, desde una de sus consecuencias, que fueron los daños a terceros. Pero ¿qué pasa con los daños sufridos en las partes comunes del edificio?. En este caso algunos operadores del mercado, ofrecen la conocida cobertura de Daños por Agua, la cual no solo permite transferir al asegurador los daños al contenido común, sino también el mayor daño sufrido por el edificio. Con la expresión «mayor daño» damos a entender que lo que queda fuera de la cobertura, son los daños de la causa del evento (Cañería, válvulas, tanques, etc.).
En fin realmente los eventos en que se ve involucrado como elemento el agua, cada vez se torna más frecuente en los edificios, y es importante darle, dentro del esquema de seguros, el protagonismo que se merece. El seguro es un gran aliado del Administrador de Edificios, dado que permite ser un gran ansiolítico, para las eventuales expensas extraordinarias, apagando o mitigando un factor clave para el administrador, que es la administracion de los «humores» de copropietarios e inquilinos.
VEA LA SENTENCIA AQUÍ.
