Por Hildo Cuffia, Asesor de Directorio de Prudencia Compañía Argentina de seguros
La ley de alquileres surgió de manera extemporánea, recordemos fue sancionada en pandemia, cuando no se podían hacer desalojos, se suspendieron los ajustes, y mudanzas y se prorrogaron los contratos por decreto de necesidad y urgencia, pero lo que buscaban era una ley que saliera votada por unanimidad como forma de mostrar el clima de época, , y lo lograron.
Lejos de ordenar el mercado, que si bien estaba alterado por la pandemia y las medidas de la cuarentena; lo complicó mucho, ya sea haciendo caer la oferta de inmuebles en alquiler (sobre todo por miedo), o renovando contratos con apuro, para usar la vieja ley, la caída de oferta, y el miedo al cambio en el sistema de ajuste y su temporalidad, comenzó a elevar los precios de base (primer alquiler).
La ley como está concebida, y sus modificatorias, no atiende al problema central, que a mi criterio es la escasez de oferta de inmuebles para renta con fines habitacionales, todo lo contrario lo agrava.
La ley original tiene cosas buenas que por suerte no se derogaron como establecer un correo electrónico, como domicilio constituido, y también elevar a 3 años el mínimo de contrato para alquileres con fines habitacionales, y algunas promesas incumplidas, como regular a las empresas, no aseguradoras, que venden fianzas comerciales, o agilizar los procesos de desalojo y cobro de alquileres en mora.
La reforma sancionada recientemente, tiene dos o tres aspectos importantes, pero no modifican o incorporan nada que a mi criterio vaya a cambiar el mercado de alquileres y aumentar la oferta de inmuebles.
Las modificaciones son:
- Ratifica el plazo mínimo de la locación de inmuebles con fines de vivienda a 36 meses, confirmando el plazo impuesto por la ley original, modificada en el tratamiento de diputados
- Incluye algunas excepciones tales como locaciones con fines turísticos, o fines específicos (por ejemplo, alguien que necesita alquilar porque se va a realizar un tratamiento médico, porque viene a tomar un curso de algo, o lo trasladaron por trabajo de otro lado, a trabajar por un tiempo menor a los 3 años)
- Impide realizar contratos en moneda que no sea de curso legal.
- Establece el periodo de ajuste con un plazo mínimo de 6 meses.
- Establece un nuevo índice de ajuste utilizando un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), publicado por el INDEC y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el Banco Central de la República Argentina.
- Establece algunos beneficios impositivos para locadores monotributistas, que tengan hasta tres inmuebles de alquiler, en impuestos tales como bienes personales, débitos y créditos, y ganancias.
Si bien los beneficios impositivos son buenos, solo tienden a que los contratos se registren y se blanqueen a nivel impositivo, no a aumentar la oferta; teniendo en cuenta un segmento que en general no los declara y cobra los mismo en efectivo.
Al impedir contratos en moneda extranjera, o vinculado a ella, cuando en el uso y la costumbre, los inmuebles tienen una valuación en esa moneda, es no entender que el mercado se auto regula, sobre todo en lo referido a precio, moneda y sistema de ajuste, aumentando o disminuyendo la oferta, según las condiciones del mismo, siendo que la demanda es inelástica, ya que la gente que necesita alquilar, no disminuye, sino tiende a aumentar, es decir sino aumenta la oferta la tensión aumentará.
Establecer un sistema de ajuste como el propuesto, creo que lejos de mejorar la situación la empeora.
Según mi percepción y criterio, el mercado de viviendas con fines habitacionales tiene muchos segmentos diferentes, tanto en inquilinos, como en propietarios.
No es lo mismo alquileres en zonas digamos privilegiadas, que en zonas populares.
No es lo mismo alquileres de casas o departamentos importantes en calidad y metros cuadrados, que viviendas más estándares o populares.
No es lo mismo una empresa o empresario que tienen inmuebles en locación, como diversificación de su cartera de inversiones, que un jubilado que tiene algunas propiedades producto de sus ahorros como complemento de su jubilación.
Del lado de los inquilinos, también hay diferentes situaciones, extranjeros que viene a trabajar acá, parejas jóvenes con dos ingresos, familias con recursos bajos, etc.
El problema es de oferta en determinados segmentos y de salarios muy bajos en otros segmentos, y en todos los segmentos el problema es la inexistencia de moneda para contratos de mediano plazo (36 meses), que evita una justa retribución para el propietario, y genera un alquiler alto (referido a los ingresos o capacidad de pago) en el inquilino.
Es obvio que es necesario una ley de alquileres que regule temas como las reparaciones, o quien debe pagar las expensas extraordinarias, o el plazo mínimo de un contrato, que evite abusos de los propietarios.
Como también que regule los plazos para desalojos por falta de pago o vencimiento de contrato, para evitar abusos de los inquilinos, o que regule las empresas comerciales que ofrecen fianzas (ya que toman ahorro público), en general sin control impositivo ni de capitales.
Es decir, el enfoque debe ser otro, hasta tanto tengamos moneda, y salarios dignos y estables.
No hay que tener prejuicios sobre los propietarios, del tipo ..”son gente rica insensible que se aprovecha de la situación”.
El propietario es un inversor que destina un dinero a la inversión inmobiliaria, apostando a la plusvalía del inmueble, y la obtención de una renta que compense el riesgo que se asume, al entregar el uso de este a un tercero (donde aquí entra en juego la calidad de la garantía obtenida y el riesgo jurídico ante algún incumplimiento).
Esta inversión a su vez compite con otras ofertas de inversión, desde un seguro de vida con ahorro, o títulos públicos, acciones u otras inversiones (montar un negocio, etc.).
Es decir, el propietario también decide en función de riesgo y renta, para decidir si mantiene la propiedad en alquiler o la retira y la pone en venta.
Obvio esta decisión de inversión / renta también está condicionada por los impuestos que conlleva, y allí también hay otra decisión, entre alquiler ajustado a la ley, o alquiler fuera de la ley.
Según mi entender el problema está definido como una escasez de oferta, por varias razones:
-no hay incentivos fiscales para la construcción de inmuebles destinados a la renta,
-no hay moneda,
-la renta actual del alquiler es baja, comparada con otras inversiones,
-hay inseguridad jurídica, respecto de los plazos y eficiencia de la justicia ante temas de falta de pago o vencimiento del contrato,
-la incertidumbre política, ya que en el pasado se suspendieron los desalojos o ajustes, o se prorrogaron los contratos por ley.
Todo esto ha generado un retroceso en la oferta de inmuebles de alquiler para fines habitacionales, y un exceso de oferta de inmuebles en venta, que deprime los precios de los inmuebles.
Si bien esto habrá de confluir en algún momento donde el importe del alquiler sea una renta razonable, sobre el valor de la propiedad, teniendo el riesgo que se asume; y a su vez sea un valor pagable por el inquilino; a mi criterio, la modificación sancionada de esta ley modificada no apunta a solucionar el problema.
